Açık hesap · 2026 yasal oranlar
Emlakçı komisyonu ve tapu masrafları: kim, ne öder?
Türkiye’de emlak işinin en gergin anı, rakamların en sona saklanmasından çıkar. Biz tersini yapıyoruz: bu sayfada oturduğunuz yerden, bizi hiç aramadan bütün kalemleri görebilirsiniz. Masada sürpriz istemiyoruz — ne siz, ne biz.
Satışta masraf tablosu
| Kalem | Oran / tutar | Kim öder |
|---|---|---|
| Emlakçı hizmet bedeli | %2 + KDV (tavan) | Alıcı ve satıcı, ayrı ayrı |
| Tapu harcı | Satış bedelinin %4’ü | Kanunen yarı yarıya |
| Tapu döner sermaye | Maktu (her yıl güncellenir) | Genellikle alıcı |
| DASK | m²’ye göre değişir | Alıcı (zorunlu) |
Kiralamada
Komisyonun yasal tavanı bir aylık kira bedeli + KDV’dir ve kiracıdan alınır. Depozito komisyon değildir: ev sahibinde durur ve sözleşmedeki şartla iade edilir. Bizim sözleşmelerimizde depozito iade şartı, demirbaş listesi ve aidatın kime ait olduğu her zaman yazılıdır.
Kaparo verirken
- Mutlaka makbuz ya da yazılı ön anlaşma isteyin; “aramızda kalsın” kaparosu geri gelmez.
- Cayma şartını okuyun: pey akçesinde cayan taraf bedeli yakar (ya da iki katını öder).
- Tapu sorgusu yapılmadan kaparo ödemeyin — ipotek ve haciz şerhi kaparodan önce bakılır. Biz bakarız.
Bu sayfadaki oranlar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 2026’da yürürlükteki hâline göredir; mevzuat değişirse burayı güncelleriz. Ödeyeceğiniz net rakamı işin başında yazılı olarak veririz.
Sık sorulanlar
Emlakçı komisyonunu alıcı mı satıcı mı öder?
Yönetmeliğe göre satışta hizmet bedeli alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı istenebilir; tavan her biri için satış bedelinin %2’si + KDV’dir. Kim ne ödeyecekse işin başında yazılı anlaşılır — biz böyle çalışıyoruz.
Kiralamada komisyon ne kadar?
Yasal tavan bir aylık kira bedeli + KDV’dir ve kiracıdan alınır. Bunun üzerinde istenen her rakam yönetmeliğe aykırıdır.
Kaparo ile pey akçesi aynı şey mi?
Halk arasında ikisine de kaparo denir ama hukuken fark var: pey akçesi sözleşmeden cayılırsa yanar ya da iki katıyla iade edilir. Ne imzaladığınızı bilmeden ödeme yapmayın; biz makbuzsuz ve yazısız kaparo işlemi yapmayız.
Tapu harcı ne kadar, kim öder?
Tapu harcı satış bedelinin %4’üdür; kanunen yarısı alıcıya yarısı satıcıya aittir. Uygulamada taraflar farklı paylaşabilir — önemli olan, kimin ne ödeyeceğinin sözleşmede yazması.
Yetki belgesi olmayan emlakçıyla çalışmak neden riskli?
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olmayan kişi yasal olarak emlak aracılığı yapamaz; bir sorun çıktığında muhatap bulamazsınız. Belgeyi sormaktan çekinmeyin — bizimkiler ofis duvarında ve bu sitede.